第六十七章：定价
视察过样板房和售楼部，情况基本敲定，接下来就该筹备定价和宣传了。 宣传好说，只要舍得砸钱，广告就能做的铺天盖地。 定价就有点烧脑了，价钱高了影响销售，价钱低了又容易亏本，尤其楼盘还在郊区，定价更得慎重。 王流索性把公司的头头脑脑都召集了起来，开了场会，群策群力。 会议室里。 王流扫了眼众人，抛下议题道：“马上要开盘，定价得先敲定，有什么想法，大家畅所欲言吧。” “楼盘在郊区，周边房价大致在一千一二，别墅两千七八，要想不影响销售，我们的定价也得在这个区间，但是我们每平的成本就要1050左右，别墅还要更高一点，所以…… 我建议我们的定价最好定成高层每平1200，别墅每平两千八，有盈利，价钱也不会超过周边平均线，影响客户的购买欲望。” 杨凯扫了眼众人，第一个发了言。 作为分公司创始人之一，他也算是公司骨干，目前任办公室经理，负责项目管理和经营，以及公司上下沟通、左右协调，情况他最熟。 其他人纷纷点头，这是老成之言，分析的很中肯。 吴辉却皱了皱眉：“别墅定在两千八没问题，但是高层只定1200，每平才赚150块，毛利率只有14.2%，盈利空间太少了吧？ 其它楼盘只定一千一二，是因为地段不好，楼盘也不出奇。 但是我们的楼盘可不一样，有别墅，小区整体环境大有改善，高低搭配，也充分照顾到了高层的采光，总体比其它楼盘少说也能高出一个档次，每平1200的定价有点太保守了，依我看，每平定成1250，甚至1300也没问题。” 他是做工程的，对设计信心十足。 王志新赞同道：“老吴说的对，咱们的楼盘在这摆着，设计比其它盘新颖，定价高出点平均线也无所谓，定价高了，显示出我们的与众不同，说不定客户还更买账呢。” 他起点虽然低，但是人不傻，也勤奋，被王流领进了这一行，这段时间也一直在努力学习，对房地产行业里的门门道道，基本都懂了。 齐再兴不以为然道：“咱们楼盘新颖归新颖，但是客户买不买账还不知道呢，相对来说，还是价钱最实在。 定价如果超过平均线，地段都一样，其它盘的房子卖的比我们便宜，哪怕每平只便宜50块，一套房子下来，少说也能省个大几千，不算少了，有便宜的能买，人家为什么要来买我们贵的房子？ 从销售角度来讲，我认为还是1200的定价比较合理。” 梁月附和道：“有道理，这是公司第一个项目，还是借债在开发，财务压力比较大，目前最重要的是回笼资金，我认识可以适当牺牲掉一部分利润。” 这是公司招来的财务总监，观点很明确，赚钱在其次，回笼资金才是前提。 意见出现分化，两边各执一词，互不相让，眼看要吵起来。 王流敲敲桌子，出声道：“意见我都听了，说的都不错，盈利要有，但是销售也要考虑到，别墅定价两千八都没意见，现在有分歧的只是高层。” 众人纷纷点头。 王流继续道：“梁总监说的很有道理，这是公司第一个项目，最重要的是回笼资金，得更侧重一下销售，想让人买，说一千道一万，便宜才是关键，所以，高层的定价就定在每平……1100吧。” 1100？ 会议室里安静了一瞬，所有人面面相觑。 吴辉迟疑道：“1100会不会太便宜了？1200都没什么盈利，定1100……跟白送有什么区别？” “是啊。”杨凯深以为然，摒弃分歧，果断跟吴辉站在了统一战线。 齐再兴也一脸吃惊，站在他的角度，侧重销售自然好，但问题是……这哪是侧重，这分明是梭哈了啊。 “盈利还是有的。”王流扫了眼众人，他们的想法，他自然明白。 “容积率从1.8提升到了2，核算到每平的成本也从1150降到了1050，每平定价1100，这不是还有50块盈利吗？ 而且，这只是高层，想盈利不是还有别墅吗？ 都是钢筋水泥造的，成本都差不多，就算别墅建造品质要高一些，成本略有提升，也高不了太多，但是两千八的售价，比高层高的可不是一星半点，这块的利润还不够吗？ 我最后再强调一句，目前只是一期开发，后面还有二期、三期，现在盈利不是目的，回笼资金才是当务之急。 有了现金流我们才能持续开发下一期，或者接新项目另起炉灶。 所以，目前最重要的任务是把房子顺利卖出去，一回笼资金，二也给我们楼盘聚拢一下人气。 住的人多了，二期、三期才更好卖，想盈利，完全可以从二期三期找回来。 所以，我们不仅要在定价上有优势，还要加送福利，现在交房交的都是毛坯房，我们加加码，精装修交房，把拎包入住的概念给我打出去。” 这才是王流的真实目的，一期开发赚多赚少不重要，回笼资金、聚拢人气才是关键。 有了钱他才能滚动开发，有了人气二期三期才更好卖。 如果一期销售就遇冷，小区成了鬼城，那二期三期谁还买？ 其实想法他开会之前就已经想好了，他是老板，完全可以搞一言堂，直接拍板做决定。 但是公司想发展壮大，光靠他自己可不行，得给其他人一个表达的渠道，达成共识，上下一心，拧成一股绳，干起活来才能事半功倍。 能混到高层，众人都不傻，王流说的稍一寻思就想通了，分清利弊，众人纷纷点头。 “王总说得对，目光确实得放长远点，高层定价1100，我赞同。”杨凯第一个开了口。 吴辉紧随其后：“我也赞同，一期先把资金和人气搞定，等二期三期再把利润做上去。” 其他人也纷纷发言，全部表示认同。 “既然都没意见，那售价就这么定了。”王流扫了眼众人，最终拍了板，又吩咐道： “吴工，你尽快去房管局备一下价，杨凯，宣传的事就交给你了，广告抓紧时间做起来，其他人全力配合，公司第一个项目，我们通力协作，一定打响这第一炮。” 众人齐声应和：“明白。”