第195章 东大街的思考

    听过叶婉的讲述，陆阡陌思量片刻后道：“叶婉，这些案例很好，也能给我们一些启迪。这些启发也好，借鉴也好，如何能在天海东大街项目得到落地呢？”

    听了陆阡陌的话，叶婉直了直身子，喝了口柠檬水道：

    “阡陌，随着这几年商业项目越来越多，购物中心泡沫化、百货业大萧条、零售商被冲击，是显而易见的。

    即便如此，我之前举的一些案例却人潮如织，绽放着旺盛的生命力。虽然这些案例所在城市有所不同，商业模式建筑形态也是各有不同，不过它们有一个共同点，就是承载着名人掌故、商贾繁华和声色犬马。作为城市必不可少的构成部分，特色商业街对城市商业的发展起着至关重要的作用，是城市商业职能表现最集中、最突出的地方，也是城市商业文化和市民生活的窗口，有效结合了城市公共活动和商业活动。天海东大街和上面所举例子相同，承载着天海的历史文化和经济发展，他们的成功经验对我们项目开发有很重要的指导意义。

    这一点，你有没有同感。”叶婉问道。

    “我当然有同感的了，要是没有的话，也不会投资天海东大街这个项目了。”陆阡陌应声道。

    “既然有同感，你也能感受得到。随着经济的发展，在全国各地兴起了一股建设商业街的热潮，这股热潮有点类似于前些年，在许多城市兴起的建设城市广场的热潮。

    但是他们在改造或建设商业街的过程中，却出现了一些问题：要么是在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸，用现代商场排挤老字号，用欧美情调代替民族特色；要么将以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商业街。当国外开始注重用当地历史、特色文化赚钱的时候，我们却在一味模仿知名商业街的皮毛。

    这样千篇一律的‘特色’商业街只会逐渐让人们感到毫无特色，审美疲劳。天海东大街一定不能走这些街区的老路，这样做的话，只能死路一条。

    商业街的打造具有特殊性，不同于传统的单一商业项目，商业街具有社会和商业的双重属性，特色化的塑造显得愈加迫切和重要，上面那些成功街区的例子，可以为我们找到未来天海东大街的发展之路就是由‘重资产’到‘重运营’的转变。”

    “叶婉，这一点你与我不谋而合。不过我觉得，运营前提也得有还得产品，只有产品有特色有生命力，将来才能更好的运营。”陆阡陌道。

    “是啊，所以天海东大街的设计，就要从产品上下功夫把特色做出来。

    既然要做城市特色商业街，就要把握住特色商业的特征和属性。

    我觉得特色商业街的定义是由提供商业服务的商业个体以平面形式按照一定结构比例规律排列以及按照‘街’的形式布置的商业房地产，是城市商业形式的缩影和精华。通过两边的商铺和街道围合成线形空间，融传统文化景观和现代商业气氛于一体，吸引当地市民和外来游客。它既是市民体验性购物的场所，也是游客感受当地文化、体验风味小吃和购买地方旅游纪念品的最佳场所。

    从旅游的角度出发，整体上把特色商业街分为城市商业街和景区商业街。城市商业街根据功能、风格和依赖资源不同，又可以分为都市现代商街、文化旅游街、时尚休闲街和其他城市特色商街。根据所在位置的不同，景区内商业街可分为古城古镇古村落内的商业街、出入口处的商业街以及其他类型的商业街，比如主题公园内的商业街等。景区商业街近几年发展速度很快，呈现出了多种类型。其中，古城古镇古村落的商业街按照功能划分，可以分为观光型、集散休闲型、复合型和市郊型。

    完善城市功能、突出城市特色，延续城市历史。特色商业街是旅游业与商业的跨界融合。

    一个成功的特色商业街应该具备以下五个特点：

    第一个特点是功能全，现代商业街的功能已不仅仅是满足消费者购物的基本需求，综合性的商业街可以同时具有购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、金融、医疗、服务、修理、交通等多项功能。

    第二个特点是品种多，随着市场经济的快速发展，以及互联网信息时代的来临，消费者对商品的选择更加细致，同类商品不同品牌共同竞争的情况十分明显，更多国际品牌也进入了国民的视线，从而提升了消费者的购物感受。

    第三个特点是环境美，商业街的环境是商业街能否实现繁荣的重要因素之一，当前的消费者购买的不仅仅是商品本身，真正有生命力的现代商业形式在于感受和体验。整洁、明亮、舒适、协调、有序的购物环境，可最大化的满足顾客的消费体验。

    第四个特点是文化浓，在如今这个精神追求大过物质追求的文明年代，人们早已不再局限于穿用和温饱，更加追求精神的愉悦、心灵的满足。对历史文化积淀的渴望显得尤为强烈，所以应强调建筑风格、景观元素和商业主体与当地特色文化氛围的融合。

    第五个特点是服务优，商品质量、购物环境都是商业街的硬件条件，要想成为优秀的商业街，软实力也不可或缺。在现代商业行为分析中，服务质量的高低是决定消费者购买决策的重要因素，提供优质的售前、售中、售后服务是达成二次购买的有效方式。

    天海东大街要想做好，就要做足这五方面文章。”叶婉娓娓道来。

    “叶婉，你说的没错，这些确实是我们要做的。不过，我总是说，夜歌项目成功与否一定要因地制宜，不能落后，也不能过于超前，否则很难成功的。”陆阡陌道。

    “阡陌，因地制宜这四个字我是牢牢记在心里，从来不敢忘了。为此，在设计天海西大街的时候，根据因地制宜的要求，为自己制定了五个设计原则。”

    “哪五个原则？”陆阡陌问道。

    “第一个原则是差异性原则。

    传统的商业街功能比较单一，基本是在消化碎片化的东西，作为场景消费的典型代表，天海东大街需要差异化发展，通过文化归属感把目标消费者重新拉回商业街。人们消费理念和消费需求是在不断升级换代的，与其他商业街区别开来的、独具一格的业态在特色商业街发展中不可或缺。未来商业街一定会呈现多样化的商业形态，无论是业态规划还是资源整合，都会往差异化方向发展，或新潮好玩，或悠闲宁静，或异域风情，或文化浓郁。

    第二个原则是兼容性原则。

    天海东大街要在传统商业街的基础上进行传承和扬弃，做到文化与民俗的兼容、购物与休闲的兼容、生理与精神的兼容。游客到访一座城市，会被其自然和历史文化遗产等传统旅游资源的吸引，也会为业态丰富、交通便利的商业街驻足。大众旅游时代，休闲度假和自助旅行逐渐成为主流，游客越来越深入到城市的日常生活空间。

    第三个原则是统一性原则。

    天海东大街的发展与建筑分布，开放空间息息相关。购物步行的距离、街道人群的拥挤程度、店铺的创新性等都会在微妙之间影响客流。同时，风格的统一也极为重要：

    比如：哈尔滨中央大街的建筑轻盈、华丽、精致、细腻，是俄式建筑风格的综合型商业街；南京夫子庙是以青砖、桶瓦、歇梁、飞檐为特色的中式建筑风格。

    我们应该在建筑形态多元的基础上，统一风格，突出特点。

    第四个原则是合作性原则。

    由于天海东大街全长两公里，范围比较广，各个店铺之间也就不可避免存在竞争现象。所以为实现共同进步，在进行规划时，应积极考虑各个竞争者的各自优势，促使商铺合作共赢，实现共同发展，营造良性竞争的环境。

    第五个原则是人本性原则。

    优质的商业街，必然要做到以诚为先，以客为主，但究其核心，还是以人为本。天海东大街也要“在意游客的在意”，懂得老人可能需要多上厕所，懂得孩子对历史典故与玩具美食的好奇心，懂得新生代消费者对拍照背景的需求，懂得更多的游客不止是为了购物和风景，更是对自己所爱的人的陪伴……”叶婉声情并茂地说道。

    “叶婉，有了对东大街有了特征描述，又对项目制定了设计原则，难，我们要如何满足商家和顾客要求，同时还能达到项目盈利的目的呢？”陆阡陌问道。

    “阡陌，这就要求我们能够提供差异化的文化产品与服务。

    现代营销理论认为，企业向市场提供的产品中既包括有形实体，也包括无形利益。历史街区所蕴含的文化内涵是天海东大街整个项目开发的核心，是旅游者消费产品的目的。天海东大街有着历史街区的建筑群，其文化就是依附于古老建筑下的历史价值、民族文化和地域民俗特色。

    在这个基础之上，我们还要做到以下几点。

    天海东大街的发展需要政府大力扶植。

    各级商品流通行政主管部门应加强对有特色经营发展趋势商业街的培育，并负责组织、协调和落实特色商业街规划、建设工作。一方面，由于天海东大街本身具有很多特殊性，在很大程度上成了一种政府行为。另一方面，天海东大街所占地是城市的中心地带，在建设方面有很强的规划性，有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面。对于一些历史文化遗产非常丰富的老商业街的开发改造，街区道路标志和街景美化、环保、环境整治、交通、停车等街区公共服务项目，政府的统筹协调更是至关重要。

    另外，全面合理规划十分重要。

    合理规划商业街首先应考虑城市空间布局，从优化商业资源配置和提高商业组织化程度出发，根据我国国情、商业街所在区域市情，使商业街建设和发展符合规划性和合理性，有机结合经济效益、社会效益和环境效益。商业街的布局规划还应体现全局性，在考虑现存的商业营销氛围和顾客的消费习惯情况下，也要考虑目标客户的人口流向，同时还应照顾本地区的布局平衡，满足居民的购物需求，了解商业街对周边地区的辐射作用，避免商业街布局的重复和不均也极为重要。商业街的规划应配合当地旅游业的发展，建出自身的特色，吸引旅游人口。另外，应根据城市总体规划对商业街进行配套规划，保证有与之相配套的城市交通和基础设施规划。

    最重要的是，强化自身特色。

    特色是商业街最强大的核心竞争力，有效保证顾客锁定目的地。商业街要形成特色，必须明确市场定位，根据商业街的地理位置、商圈辐射范围、目标顾客的消费层次、购买能力和需求特征，以及周边地区商业布局和经营状况，确立有别于其他的市场定位。

    另外，引进新型业态也是十分重要的。

    伴随市场化程度以及市场需求的变化，零售业态应不断与时俱进，保持创新和改进。商业街的业态配置应与目标顾客的消费水平、消费结构相适应，新兴业态应适应目标市场消费观念和购买行为的变化，满足消费者日益增长的多元化、个性化的需求。

    商业街的运营机构应对街区内的业态、业种进行合理的规划和引导，缺乏统一的规划，很难形成商业街的主业和特色，也难以形成规模效应，影响商业街的长远发展。同时，要引导有实力的连锁企业和著名品牌进入商业街。

    最后是强化品牌化管理。

    加大宣传推广力度，定期举办促销活动。为了维护商业街的形象，提高商业街的竞争能力，商业街必须经常性地进行宣传推广，借此吸引更多消费者的光顾，营造活跃的商业氛围，还可以通过向外传播商业街的品牌形象，长久地保持商业街的人气兴盛。

    积极借鉴和引进国内外先进的营销方式和管理手段，大力拓展现代商业市场空间。适应人们从单纯追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变，从满足基本生活需求向全面发展需求转变的趋势。注意发掘和利用商业街的历史文化资源，开发商业街、品牌和商品的文化内涵，加强与顾客的沟通，及时掌握市场动向和顾客需求，并向顾客提供个性化的销售和服务。

    我的设计方案，就是围绕以上的陈述，在满足土地规划、土地指标范围之内，所设计的。”叶婉一口气说道。