第一百六十五章 上海风云（三）

    被外资捡便宜，还不如自己来捡便宜。

    在二级市场把全部可以吸纳的土地吸纳之后，才会把目光瞄向政府手中的土地储备。至于资金，在极为太子党少爷们的帮助下，时代地产很合理的拿到了土地价值60%的贷款，也就是说以时代地产购地50%先付款，3年内支付剩余款项的条件来看，时代地产即便是资本运作，空手套白狼的每次购买土地都将从银行得到15%的款项。

    如果这样的资本运作下去，最后刘思想要全款逃跑的话，简直是不敢想象，可以卷走多少贷款。反正如果中央没什么直接干预的话，一周后，时代地产账户上的资金将会拥有40余亿资金，甚至更多。也就是说，时代地产玩了一圈，得到了好几百万平方米的土地储备，最后时代地产资金账户上还多了10余亿的资金。

    这就是权利带来的好处，说实话，如果不是知晓政治斗争的残酷，不适合刘大少这种没有从小接受过政治斗争教育，他都想亲自参与了。

    当然，这种好事为什么国内其余房企与权贵没有这般玩儿。或许时代地产账户上资金貌似增多了，但欠下的债务也不少，高达100多亿，还有每天就好几万的利息。主要是谁有刘思这般先知？谁又知晓今年亚洲金融危机？谁又知晓明年中央将会取消福利分房？谁又……

    也正是因为重生的缘故，刘家才能在短短两年时间内挣下如此大的基业，否则刘思也只是碌碌一生，毫无作为而已。

    从上海农口房产总公司手中拿到了69·72万平方米的土地，总计花了9亿多的资金。随后林玉山又一一拜访了上海中祥有限公司、上海四平开发有限公司、上海嘉定区房地产有限公司等几家公司，又再次拿到了总计178·34万平方米，花了总计4亿多资金。其中海嘉定区房地产有限公司出让的嘉定区土地最多，达103·22万平方米，均价140元每平方米。

    最后刘思总计从二级市场拿到了2411万平方米的土地，相当于16平方公里。当然，这2411万平方米的土地中大约有860万平方米的土地是五级地段土地以下的，300万平方米是三级地段土地，二级地段只有38·32万平方米。一级地段严格意义上来讲只有陆家嘴金融中心那5万平方米的土地，其余皆是四级、五级地段的土地。

    上海的“市区面积”从1990年的748·7平方公里扩展到1997年的2643·03平方公里。而市中心黄浦区陆地面积18·71平方公里，静安区37·37平方公里，长宁区38·3平方公里，虹口区23·45平方公里，徐汇区54·76平方公里。一级至四级地段土地，大致相当内环线界内4/5面积，约85平方公里。

    说起来，目前时代地产旗下的土地储备2411万平方米并不多，只相当于上海市政府转让出去的22·32%左右。与整个上海市政府尚未开发利用的土地相比起来，更是大巫见小巫。

    林玉山对于目前时代地产旗下土地储备并不满意，2411万平方米土地储备中仅仅只有陆家嘴金融中心那5万平方米的地皮时商业用地，对于魔都来讲，住宅用地或许重要，但要林玉山选择，他绝对会选择商业用地。

    而接下来的重点就是从市政府手中获得大量商业用地，以及从各大市区的直属开发公司，如上海陆家嘴（集团）有限公司、上海静安地产（集团）有限公司、上海虹口地产（集团）有限公司、上海金外滩（集团）发展有限公司、上海新黄浦置业股份有限公司、上海市上投房地产有限公司等由上海市人民政府批准组建并重点扶持的五十四家大型企业集团手中拿到一些好地段的土地。

    接下来是攻坚手段，商业地段一般位于二级地段以上，这些地段一般将来不是有大背景，就必须公司有实力。好消息是，经过一段时间的cao作，时代地产如今资金账户上的资金已经高达53·48亿元。

    或许目前时代地产公司本身没有丰富的修建高楼大厦的经验，为此，林玉山在与刘思通完电话之后，确定了把修建主体工程的建设施工工作外包出去。中国建筑施工单位还是有许多出名的，比如中国建筑工程总公司、上海建工（集团）总公司、中国建筑股份有限公司……

    上海是以金融、商业为主的都市，自然在商业地产方面前途无量。

    好消息是，目前上海商业用地地价不贵。以欧美亚发达国家地价绝对值为参照，欧美亚发达国家是严格区分住宅用地和商业用地的，商业用地价格是住宅用地的155倍（伦敦）、18倍（旧金山）、2·4倍（巴黎）不等。相比之下，上海的住宅地价高极了，而商业地价又低极了；而如果是以香港地价绝对值为参照系，上海的土地价就很便宜。

    坏消息是，上海一级、二级商业用地出让规模有限，2003年到2005年，上海土地一级市场向全社会出让（包括向房地产商出让）一级至四级地段土地（大致相当内环线界内4/5面积，约85平方公里）只占出让土地总面积的2·8%、2·1%、0·8%，出让九级及九级以上地段土地约占出让土地总面积的59%。这说明，在土地一级市场上，繁华和较繁华地段出让的面积已经少到微不足道了。

    接下来的商业用地都是攻坚战了，从几位太子党口中得知，上海上好地段的土地早已经被分割殆尽，除了陆家嘴、徐家汇等少数几块地段没有插手之外，想要拿到土地，至少要付出高达10倍以上的价格才会松手。这些没有被分割的要么是极好的，政府需要拿来真正招商引资；要么是极差，只能做商业住宅用地，商业办公却是划不着。

    商业办公用地也不是没有，例如，二级地段福建中路以东九江路以南（南京东路永安公司附近）的土地6713平方米为商业用地；二级地段金陵东路西藏路口（近大世界）的土地3998平方米为商业用地；四级地段虹口提篮桥2·3万平方米商住楼用地；三级地段十六铺附近会馆弄（近黄浦江边）土地1·17万平方米为商业用地；三级地段北外滩汇山码头东块3·5万平方米土地为商务办公用地；四级地段虹口多伦路（四川北路鲁迅故居附近）商务办公用地4·2万平方米。

    商业用地主攻方向除了上述地段之外，还有重点之地——陆家嘴。上海的土地分为十二级。一至四级是繁华区和次繁华区，九级和九级以上区域属于原远郊范围，五至八级是市区非繁华区和原近郊区。而陆家嘴总计6·89平方公里都是一级、二级地段，不可谓不令人垂涎。

    当然，陆家嘴金融中心就不要想了，毕竟那地方就巴掌大一点，已经分得了5万平方米的地盘，就不能太贪。但陆家嘴其余二级地段，倒是对林玉山来讲需要好好谋划谋划。

    说起来，上海土地转让收入占全国三分之一，上海房地产商在二级市场“面上交易”非常的活跃。有的房地产商得到土地转让收入，有的房地产商就转让到了土地。至于转让到了多少土地和转让单价，因为不可能知道房地产商之间的交易，就不能妄加猜测，况且，现在房地产商更感兴趣的是转让“项目公司”，转让到了公司，就是转让到了土地，但土地转让交易就难以从数据上反映了。因此，很难说有哪个部门能全面把握了上海整个土地市场的交易，而土地二级市场交易价格不明朗，上海整个土地市场的交易价格就难以“平均”得出。但是，土地二级市场一茬接一茬的转手交易现象存在的本身（行业中人认为能够在第三次转手中拿到土地都属不易），我们可以看到一级市场的利润空间、一级市场得地者的“背景级别”；由此可见，二级市场再炒卖、再不规范，如追本溯源，问题还是出在一级市场。

    就比如在在后来2004年上海房地产如此火爆和地价高昂的情况下，合同号“黄房地（2004）57号”，出让面积93950平方米，位于三级地段老西门，用途为城镇单一住宅用地，实收出让金773·7万元，协议出让总价2579万元，土地出让单价每平方米274·5元，容积率2·44，楼面出让单价每平方米112·5元；

    合同号“黄房地（2004）61号”，出让面积17652平方米，地处北京西路以北南北高架以东的二级地段，用途为商办楼，实收出让金11093·7万元，协议出让总价36979万元，出让单价每平方米20949元，容积率3·49，楼面出让单价每平方米6003元；

    合同号“黄房地（2004）64号”，出让面积149318平方米，地处紧邻豫园的三级地段，用途为城镇单一住宅用地，实收出让金721·8万元，协议出让总价2406万元，土地出让单价每平方米161·1元，容积率2·38，楼面出让单价每平方米67·7元。

    其实当时不止是这三项共26·1万平方米土地，而是总共有79·2万平方米土地，全部位于黄浦、虹口、长宁三区的繁华区和次繁华区，其中黄浦区面积占84%，其余16%面积皆处四级和四级以下地段。并且这还是在当时国内土地拍卖流行时期进行的绝对低价协议转让，一级市场的乱象很严重。

    想要从一级市场得到土地，就得亮出背景级别，甚至之前有大概10余万二级地段、100余万3级地段的土地都是从几位太子党手中拿到的。一级市场拿到土地不容易，这也是当初为什么林玉山不找政府从一级市场拿土地的缘故。

    为什么呢？不仅仅是因为权贵阶级希望从土地转让中分一瓢羹，还有就是想要直接从政府手中拿到土地，政府必须经过非常严谨的审核在审核，毕竟从某种意义上来讲，他们是国家的，是人民的。但从二级市场拿土地不一样，政府从一级市场传到二级市场，是通过政府的公司为中介的，一级市场转到二级市场自然很简单，都是政府的嘛！二级市场转给三级市场、权贵、房地产商就简单多了，那就是公司的事，是不是很聪明！成立“政府公司”，很多“cao作”就方便、顺畅多了，就少了“市场经济”这堵“挡风的墙”——今天回过头来看，就是这么一回事。

    拿钱消灾，从二级市场拿土地更为简单方便。但商业用地不简单，不只是因为商业用地关系着政府的城市规划，还有经济部署。

    对时代地产来讲，也不一样，想要拿到商业用地，可不能搞土地储备了。一般来说，商业用地都需要限时开发的，所以林玉山决定开发一些房产。

    1997年6月27日，时代地产对外宣布准备开发总计13块，占地面积达431·2万平方米，建筑面积高达1000多万平方米的商业住宅开发计划。同时宣布将会在陆家嘴金融中心5万平方米Z3-2地块上建设中国最高楼——上海中心大厦。上海中心大厦项目面积433954平方米，建筑主体为118层，总高为632米，结构高度为580米，机动车停车位布置在地下，可停放2000辆。并且，时代地产将会针对住宅计划、上海中心大厦进行建筑设计与施工单位的公开招标，届时热烈欢迎商界、学界、新闻界各界朋友参与在上海会议中心举行的公开招标大会。