当代物权法百科全书小辞典初稿305-1
当代物权法百科全书小辞典初稿305-1 业主建筑物共管权 一、基本概念 业主建筑物共管权，是指众业主均依托同一小区业主的身份权或业主会员权和建筑物区分所有权等权利享有的共同监管权，目的在于正确处理相邻关系，共同营造和谐、安全、恬静、舒适的安居生活环境。 物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。”简要规定了业主建筑物专有权和共管权，附带提出了业主建筑物共有权。 业主建筑物专有权加上业主建筑物共有权形成了业主的身份权，无论业主是否在所在小区、楼盘里已经上了户口，由这种身份权或会员权直接导出了业主建筑物共管权和其他一系列配套性权利。每个业主是管理者、又是被管理者，故可分析出正物权与反物权或者正物权与负物权、零物权与反物权、有物权与无物权以及大物权与小物权、主物权与从物权、加物权与减物权、动物权与静物权和自物权与他物权、自益物权与他益物权、共益物权的物权关系出来，借以规范与调整业主建筑物共管权。 业主建筑物共管权的主要内容有： 1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 2.业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约。 3.选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 4.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建或者重建建筑物及其附属设施等。 5.业主大会和业主委员会的日常监管权。是依据诚实信用原则和公序良俗原则规范以改良业主的生活环境。对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声波、违反规定饲养与放逐动物、搭建违章建筑、侵占汽车或者人行通道、拒付物业管理费等损害公共权益的行为，以及物业管理企业的失职、渎职和贪污腐化侵害业主权益的行为，有权依照法律法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。其中，消除危险、排除妨害的物权请求权，应当不受诉讼时效的限制，但业主大会和业主委员会和各个业主应当主动地维护自己的合法权益。 中国物权法第6章从第70条至83条，基本上规定的是业主建筑物共有权和业主建筑物共管权，属于骨干性条款，许多权利与义务不够明确，特别是共有权的侵权责任不够明确，需要进一步完善其法律法规。西方许多国家对于“建筑物区分所有权”立有专门法，相对而言比较完整。 本条款规定了业主建筑物的专有权与共管权。第一，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这种物权属于业主独立自主的自物权，可以独立地利用物权法一物一权主义排他律来进行法律认证。第二，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等以外的共有部分享有共同的管理权。这种物权，属于业主不动产的共同的自物权，可以共同利用物权法一物一权主义排他律来进行法律效力认证。 对于业主建筑物区分所有权的保护，不仅仅在于其专有权的保护，而对于其共有权的保护显得尤其迫切。业主委员会、物业管理中心和每一个业主，都可以成为联合诉讼主体或者独立的诉讼主体，都可以拿起法律的武器来维护自己的专有权、共有权和成员权。纵观各个国家的建筑物区分所有权的法律，其要义主要是向业主倾斜的，而不是专门向房地产开发商倾斜的。房地产开发商无节制的暴利与专权，不利于房地产业界的健康、和谐发展，不利于业主权利的维护。业主建筑物区分所有权的保护，需要把握政策性物权的大方向，切实保障每一个业主不越权，也不虚权。 二、一般分析 1.正物权：业主建筑物共管权 正物权，是业主正常行使、正常维护的一种有物权与身份权或会员权，或者是权利重于义务的大物权、主物权。由于业主的建筑物所有权和建设用地使用权所牵连到的物权关系以及日常琐碎的事情很多，故需要由正物权来充分发挥正能量。 业主建筑物共管权，全称业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权，是基于业主建筑物共有权和部分专有保护权而成就的业主民主化管理权。包括物业管理组织业主委员会（业主大会）及其监管模式与议事日程议决权，共有财产的共同管理或者组织管理权、个人管理权与安全管理权，环境保护与环境改善的管理权，以及其他关系业主切身利益的管理的权利。这些共管权可由普通物权法规范与调整，适用于物业管理法、合同法等民主自治性的法律规定。 本物权法第6章共14个条款基本上集中于业主建筑物共管权，包括管理组织、管理人员、管理方式、管理程序、管理要点等各个方面，充分体现了业主建筑物共管权在“业主的建筑物区分所有权”的很大份量，同时说明了业主建筑物共管权的重要性。 业主建筑物共管权是保护业主建筑物专有权、共有权以及行使环境利用权、保护权的一项制度化保障，对于保障物业小区及其相邻关系的和谐、太平、安宁、安全、恬静、环保、卫生、有序和树立业主的遵纪守法、诚实信用、履行义务、相敬如宾的优良传统作风具体切实可行的现实意义和日常性的指导意义。 2.反物权：业主建筑物被共管权 反物权，是在正物权基础上派生的被共管权，或者是业主的义务重于业主的权利的小物权、从物权。由于业主的建筑物所有权和建设用地使用权所牵连到的物权关系或者法锁关系以及日常琐碎的事情很多，并且被“齐抓共管”的部门与单位很多，故需要由反物权来配合正物权以充分发挥正能量。如公民守则、约法三章之类的物权和共管权，首先是约束共管权人自己的，只有自己发挥带头作用，才能提高共管权的工作效率和法律效力。 业主建筑物被共管权，是一个开放系统的网络状的共管权。客观上，业主是共管权人，同时又是被其他业主监督、管理的义务人。并且，由于物业小区物权关系、债权关系、人事关系复杂多样的缘故，于是形成了内部的和外部的共管系统，被外部人共管便形成了更大范围的被共管权体系与架式。 以上“业主建筑物共管权”的叙述是从狭义上来讲的。如果从广义上讲，叫做“齐抓共管”。或者叫做“被共管”。除了业主大会的决策管理、物业公司的日常管理以外，还有公安部门的治安与户籍管理、居委会的文明建设以及计划生育与防火安全管理、国土资源部门的土地规划管理、国家防空部门的三防管理、房屋部门的房屋利用管理、城管部门的联合管理、卫生防疫部门的清洁卫生管理、道路部门的公路管理、园林部门的绿化管理，还有供电、供水、供气、供暖、供网络等许多单位的业务管理，如此等等，不一而足。 业主建筑物共管权完全是个相对弱势的共管权，只能是解决内部的一般性人事纠纷与财产纠纷的问题。要增强其气势，发挥更大的作用，要解决诸如火警、盗警、凶案、计划生育超生、违章建筑等突发性大事件，还得依靠权力机关来加以处理。就是说，业主建筑物共管权不应当是封闭式的权力范围，而应当是开放式的权力范围。因为自治管理与法治管理、政治管理等各有千秋，需要优势互补，采取自力更生和争取外援两条腿走路的办法，就可以形成合力，让小事和大事都能够及时处理并处理得当，借以达到预期的效果。 3.总结 总之，业主建筑物共管权是正物权，主要物权目标是赋予每个业主应有的物业环境、物业的管辖权与管理决策权，使得物业小区安全、文明、和谐、共济的友善社区，维护大家与自身的合法权益，解决内部与外部的矛盾纠纷；业主建筑物被共管权是反物权，是有关管理部门和业务单位对于业主的权利义务进行规范，或者对于业主的权利进行一定程度的限制，依据他们的职权范围可以取缔业主的不当得利，甚至于可以拆除违章建筑等等。业务单位与业主存在物权关系，或者存在法锁关系，他们有维护相关管线、按时收费甚至于罚款的权利，对于所毁损的线路、管线有要求恢复原状或者赔偿损失的权利。 三、外国的业主建筑物共管权法例 关于业主组织的组建和业主建筑物共管权的行使，各地参差不齐。有的地方很重视，有的地方并不重视。各地已经出台了《物业管理条例》，但真正了解的或者看到的不多。很多地方长期不成立业主委员会和召开业主大会，很多业主对于业主建筑物共管权茫然不知所措。还有很多贪官污吏拥有多处房产，刻意保持低调，既不当业主会员、参加业主大会，也不顾业主建筑物共管权之类的“鸡毛蒜皮”。 学习外国的先进经验，学习外国的立法例，也许能够使得我们开点窍，或许能够促进中国的法制建设。法国的《住宅分层所有权法》、日本的《建筑物区分所有法》、奥地利的《区分所有权法》、德国的《德国住宅所有权与长期居住权法》、美国的《公寓大厦所有权创设与形态法》、英国的《住宅法》等专门法，对于保护私人的财产权和共管权起到了很大的作用。 日本的《建筑物区分所有法》中业主建筑物共管权有以下特点：（1）业主在30人以上的小区，经四分之三以上的业主同意成立管理事务所，注册登记后成为组合法人组织，并有相应的财产抵押。事务所设理事、监事和法人代表，任期二年。（2）业主违反规定又不服事务所裁决的，一律提起诉讼来解决。（3）管理人有不正当行为或其他情事时，各业主可以请求法院将其解任。（4）有10种违规行为的罚款。管理人、理事、规约保管人、议长或清算人违规，可处十万日元以下罚款。这在1962年，十万日元不是小数目。 中国的许多地方，业主选聘、解聘物业管理公司竟然成为一件很难的事情。有的地方业主因不满而提出另找物业公司，结果被物业公司的保安打得头破血流。有的物业公司没有营业执照，照样营业了十几年，并且由几个楼盘逐渐扩展到几十个楼盘。有的经济适用房小区，众业主们几年、十几年也不过问物业公司的账目，虽然是一些国家干部居住的地方，对于成立业主委员会和召开业主大会以及业主建筑物共管权一概不闻不问。 相关法律：物权法第70条 相关名词：【业主建筑物共有权】【业主建筑物共决权】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416