当代物权法百科全书小辞典初稿563-1
当代物权法百科全书小辞典初稿563-1 建设用地使用权注销登记 一、基本要领 建设用地使用权注销登记，亦称建设用地使用权消灭后的注销登记，是指因建设用地使用权的消灭等而进行的登记。包括建设用地使用权期间届满未申请续期或者申请续期未予批准的、建设用地因公共利益收回或者严重违反土地用途规定没收的、因建设用地使用权流转后终止的、因自然灾害或者人为灾难造成建设用地使用权灭失等情形的注销登记，并依法由土地登记机构收回建设用地使用权证书。是建设用地使用权统一的登记制度的最后一次登记义务，包括土地出让人主动要求登记的义务和土地受让人积极配合登记的义务在内。 建设用地使用权注销登记是一项法定的不动产登记制度，其主要受《物权法》、《土地登记办法》和《土地登记规则》规范与调整，包括国有建设用地使用权和集体建设用地使用权、宅基地使用权等统一实行注销登记制度，任何组织与个人不得违反这项法定的登记制度。其中，《土地登记办法》是在《物权法》实施以后的2008年2月1日起施行的，《土地登记规则》是在《物权法》实施以前的1995年12月28日起施行的，故《土地登记办法》比较贴近《物权法》的原则精神，在内容上有些改观。 《土地登记办法》第50条规定了三种情形可以直接办理注销登记：一是依法收回的国有土地；二是依法征收的农民集体土地；三是因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。诚然，“依法收回的国有土地”涵盖很多种类，任何一类均可，来者不拒。第51条～第53条还列举了以下注销登记的土地类型：因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请或者申请续期未获批准的；已经登记的土地抵押权、地役权终止的。 建设用地使用权注销登记的一般特点仍然是“房地合一”的注销登记。建设用地使用权注销登记的突出特点之一，是若当事人不主动申请注销登记，登记机构可以代替其登记即强制性注销登记。突出特点之二，所谓的登记生效主义不是单方面的，往往是双方面登记生效主义，只不过是侧重点不同而已。突出特点之三，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。这种办法，主要是考量土地使用权抵押的物权化特征、交易安全而确定的。一般而论，土地抵押期限届满一段时间才能拍卖、变卖或协议出让所抵押的建设用地，其间有许多准备工作和法定程序要作，故要采取审慎的办法来办理建设用地使用权抵押注销登记，只有当设定抵押权的土地使用权期限届满并当事人不主动申请注销登记的，登记机构才可以代替其登记即强制性注销登记。 建设用地使用权注销登记，一般为“房地合一”的注销登记。建设用地使用权与建筑物一并处分时，建设用地使用权注销登记，建筑物所有权转让后变更登记，或者建筑物消灭后建筑物所有权注销登记；建筑物与建设用地使用权一并处分时，建筑物所有权转让后变更登记或者注销登记，或者建筑物消灭后建筑物所有权注销登记，建设用地使用权注销登记。土地抵押权、地役权的注销登记，也要遵从“房地合一”的注销登记规则。 所谓建设用地使用权，指建设用地上设立的地表权、地上权、地下权和地役权等不动产权利，其设立、变更、抵押、转移、消灭可以与地上建筑物、构建物及其附属设施的某种登记办法挂钩。建设用地使用权消灭，标志着申请注销登记或者强制注销登记的成立。 二、注销登记生效主义 建设用地使用权注销登记生效主义问题，这也是需要积极面对的问题。我们已知建设用地使用权设立之登记生效主义，是当事人在合同成立基础上的登记生效，不登记就不得使用建设用地，非登记不可，不光是民事主体不许不登记，公事主体更是不许不登记。那么，建设用地使用权消灭之注销登记生效主义，一方面取决于当事人的主动申请注销登记，另一方面是在当事人不主动注销登记并且要求登记的限期已过后由登记机构的强制登记，不登记其他使用权人就不得使用建设用地，非登记不可，不光是民事主体不许不登记，公事主体更是不许不登记。 1.建设用地使用权转让之注销登记生效主义 建设用地使用权转让之注销登记生效主义，等于说是建设用地使用权消灭或转移之登记生效主义。 诚然，建设用地使用权消灭有许多种类的，现用狭义的一种转让来说吧。通常情势下是当事人建筑物所有权转让同时导致建设用地使用权转让，受让人是在合同约定和支付转让金前提下才取得建设用地使用权的，受让人不申请房地产过户登记即变更登记，就不能对抗善意第三人的占有。与此同时，转让人不申请房屋所有权和土地使用权注销登记，也是非法的、无效的，因为尽管建设用地使用权是转让人的，但建设用地所有权是国家的，土地用益物权人不能凌驾于土地所有权人之上另搞一套胡作非为。转让人明明知道转让房地产需要转让、过户、注销登记而故意不登记是明知故犯行为，且影响了公务的执行，应当承担一定的法律责任。 2.建设用地使用权因抵押权消灭之注销登记生效主义 建设用地使用权之抵押权一旦实现，抵押权消灭。当建设用地使用权人不能清偿到期债务时，建设用地使用权连同建筑物一起拍卖、变卖，建设用地使用权连同建筑物一起易主了。这是建设用地使用权被动转让、消灭的一种形式。与上述第1种主动转让、消灭的法律要求一样，所谓的注销登记生效主义，不仅仅是对于新设立的建设用地使用权人的，对于转让建设用地使用权人是同样如此。 3.建设用地使用权因征用之注销登记生效主义 国家因公共利益需要而征收权利人的房屋、征用权利人使用的土地，因而导致建设用地使用权消灭。一般而论，事实要件的成立或者存在，能够使得被征收征用不动产的权利人获得经济补偿的资格。但是不作原房屋产权和土地使用权的注销登记就没有公示的效力，权利人维护自己的权利就因“证件证据不足”领取经济补偿费有一定阻力。就是说，这里的注销登记生效主义是隐约的，不是明显的。或者说，是政府、房地产开发商与被征收征用不动产的权利人较量的。在所有的注销登记生效主义对象中，当数这一类最为复杂，矛盾最为复杂，且最为难得调解，这就反映出注销登记生效主义的必要性与迫切性。 作为权利人应当主动地向当地县级以上政府的房屋、土地主管部门申请注销登记，免得因延误注销登记而使得自己接受经济补偿的权利受损。倘若权利人主动要求注销登记而登记机构人员故意拖延登记甚至于拒绝登记，那么登记义务与责任对象就一清二楚了，权利人维权时就有说法了。 4.建设用地使用权因天灾人祸之注销登记生效主义 建设用地使用权因自然灾害、人为破坏等原因导致土地全部或者部分毁损并丧失使用功能价值的，可视之为因不可抗力因素的消灭。不过，地上建筑物、构建物及其附属设施的毁损并不必然地导致建设用地使用权消灭。这里的“房地合一”原则，是否可能适用，要看具体情况而定。 此注销登记生效主义是权利人单方面的利益诉求。如社会救济、政府救济、司法救济等，会以扶贫帮困、救死扶伤的人道主义精神来正确对待。通常情势下，一般的救济是可以通过当地政府的证明可以解决。而受灾人申请取得新的建设用地，或者新的房屋下面的基地，基本上是“缺损多少补多少”的办法，确实需要原注销登记机构来办理。 5.建设用地使用权因期限届满之注销登记生效主义 建设用地使用权因期限届满之注销登记生效主义，有硬着陆和软着陆之分，与建设用地使用权设立登记生效主义可能有反向调控的一面。 建设用地使用权期限届满后，当事人不按照法律规定在1年之前（一般土地使用者）或者半年之前（外资或者中外合资企业土地使用者）申请续期，或者申请续期后未获政府主管部门批准，当事人不如期申请注销登记的，当地的土地登记机构有权自行注销登记。但事情并未至此结束。当地县级以上国土主管部门有权对当事人进行违法、违约处罚，可按照08版建设用地使用权出让合同示范文本收取每日ｘ‰的违约金。 建设用地使用权期限届满后，当事人按照法律规定在1年之前（一般使用者）或者半年之前（外资或者中外合资企业土地使用者）申请续期，或者申请续期后未获政府主管部门批准，当事人如期申请注销登记的，而登记机构故意不按时批准注销登记，该机构涉嫌失职渎职，该机构及其相关人员要负法律责任。《土地登记办法》第74条规定，国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 综上所述，各种建设用地使用权消灭现象发生后，其注销登记生效主义是客观存在的。与建设用地使用权设立登记生效主义有几处不同的地方： 一是，一对一与一对多的区别。建设用地使用权设立登记生效主义，是专门对于建设用地使用权受让人的，就是受让人与善意第三者“一对一”较量的。注销登记生效主义也有单方面“一对一”较量的，但多数情势下是“一对二”较量的，不但有对于当事人的较量，而且还有对于政府主管部门的较量。 二是，表现形式的区别。建设用地使用权设立登记生效主义是明显的不登记就不能生效，非登记不可，不登记他人就不能取得土地使用权，完全与土地使用权利害攸关。注销登记生效主义，是隐晦曲折的不登记就不能生效。 土地使用权有转让的，有消灭的，有人为消灭的和自然消灭的，甚至于有为消灭后重新取得的。登记生效主义的物权主体和物权化方向不限于一种，总体上有许多种类；利益诉求不限于一种，总体上有许多种类，除了为了土地使用权的利益以外，还有经济补偿、要求退还土地出让金即土地使用费、天灾人祸的救济金等等方面的利益。 相关法律：物权法第150条 相关名词： 〖建设用地使用权注销登记的相关规定〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416