旧上海的按揭和贷款

    第八章里面涉及到的一些关于旧上海时期按揭和贷款的流程和规定，可能很多朋友不是很熟悉，这里面把我搜集到的资料贴一下，感兴趣的朋友可以看一看，另外还是老话，新书期间狂求收藏、推荐票和打赏，还差一名就能进入分类新人榜单了，求大家支持！

    （本埠讯）本县钱业同业公会，昨经第二十二次理监事联席会议决定：自三月十一日起存放利率，计活存日息每千元十五元，放款日拆每千元六十元，同业日拆每千元四十元。

    （原载1949年3月12日《浙瓯日报》）

    （浙永社讯）时届年关，本埠各行庄因结账关系，抽紧头寸。以致昨日市面银根奇紧，百货下跌。廿支纱昨午叫三千一百卅五万元，竟有价无市。拆息创最高峰，钱业挂牌日拆一角，而暗息达一角三四分之巨。并悉铁井栏某银行，拆放暗息为一角五分，如商家向该行借款一亿元，即须被内扣日息一百五十万元，洵为骇人听闻。据一般预测今日午后，银根可以放松云。

    （原载1947年12月31日《温州日报》）

    五四运动那年，鲁迅在北京买房，买的是一处四合院，前后三进，房子二十多间，总价3500块大洋。除了这笔房款，鲁迅还得付给房产中介173块大洋的佣金，办房产证时又要缴给政府180块大洋的契税和印花税，另外，为了安装自来水，还得向自来水公司缴纳初装费115块大洋。房款、佣金、税费、自来水初装费，几项开销加一块儿，差不多4000块大洋了。鲁迅没那么多积蓄，把绍兴老家的祖宅卖了，还是没凑够，只好去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款，为期3个月，月息“一分三厘”。

    一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%。鲁迅短短3个月的贷款，年息竟然超过15%，利息实在是高。

    不是银行坑鲁迅，故意问他一个人要高利，在整个民国时代，银行的利息都比现在高得多。民国经济学家吴承禧说过：“中国银行界放款利息之高，真非世界各国之所能及。”以天津、上海、北京三地的国有银行为例，为期一年的普通贷款，利息最低10%，高的则在16%以上。而且还不是你愿意支付高额利息就能贷出钱来，还得有地契、商铺、定期存折之类的物品做抵押，要是没有抵押，就必须有富商或者知名人士做担保。鲁迅当时在教育部上班，绝对能找到担保，所以他去银行贷钱还行，换作一般市民，银行根本不理，急需用钱的时候，只有通过民间高利贷筹款。

    民间高利贷的钱容易拿到，利息却比银行还高，月息一般高达8%，还是“驴打滚”的复利，折成年息在150%以上。比方说，你在正月拿到10万的贷款，腊月就得还上25万，要是当年还不上，来年年底连本带利能给你涨到63万，吓人之极。当年杨白劳贷黄世仁的钱，越拖越还不起，闹到最后要用闺女来还债，就是这个道理。所以我们得替鲁迅庆幸——得亏他是个公务员，没钱买房可以去银行贷款，否则只能走私人高利贷的路子，为了一笔并不算多的贷款，把自己逼成一个真正的房奴了。

    民国楼市还很落后，除了上海开发商得风气之先，跟租界里的洋人学会了分期付款和按揭购房，让购房者“以三四成之垫本即可购置产业”之外，其他所有城市的开发商和出售二手房的业主都要求买家把房款一次付清。鲁迅是在北京买的房，他想按揭或者分期都是不可能的，只能借贷。而借贷有代价，要么得欠人情（借钱时），要么得付高息（贷款时）。

    综观整个民国，按揭购房并不是普遍现象，当时流行按揭的区域，只有上海这一座城市，所以1936年3月4日的《申报》评论说：在别的城市买房必须一次付清全款，而在上海买房，“以三四成垫本即可购置产业”。

    民国上海的银行不经营按揭业务，私人购房想按揭必须找钱庄。当时的房地产专家陈炎林对此有过论述：“上海大半买主多系浮泛而无完全实力者，在买卖未交割前，预先商之素稔之钱庄，以所欲购之产作为抵押品，将押款充作购价。”

    钱庄提供的按揭贷款利率是很高的，而且期限很短，一般6个月为限，譬如今年农历三月发放贷款，明年农历九月之前就得还清；或者今年农历九月开始发放贷款，到明年农历三月之前还清。利率有多高呢？说出来吓人：月息5%以上，最高达到13%，折成年利率就是60%到156%。我们现在银行的基准利率虽然上调，比起当年上海钱庄的按揭利率来还是低得太多了。

    问题是，银行的基准利率虽然很低，想贷出钱来却很难，我前日去一网点打听行情，人家客户经理说：我们的“额度”用完了，目前不办理房贷，购房者真想用钱的话，至少要出到15%的利息，还得找领导申请，才可以“特事特办”。他说的这个利率要比纸面上规定的基准利率高出一大截，而且“找领导申请”估计也不能空着手，还得给他们银行里说了算的家伙来点儿回扣才行。

    当年上海也是这样，那时候银行不做按揭业务，其他贷款项目的利率又比钱庄低得多（年利率12%左右），所以就有商家从银行低息贷款，再高息贷给那些按揭购房的人。学过金融的朋友都知道，这是利率双轨制造成的必然现象。

    附注：除文中注明的文献外，本文还参考了陈炎林《上海地产大全》1933年版、吴承禧《中国的银行》1934年版、郑亦芳《上海钱庄（1843~1937）中国传统金融业的蜕变》1981年版。